El proyecto de reformar de la ley hipotecaria: incidencia en los contratos bancarios

Artículo legal
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El Proyecto de Ley de reforma de La Ley Hipotecaria pretende transponer a la legislación nacional la Directiva Europea 2014/17 UE sobre contratos de crédito.
 
El Ministerio de Economía sugería en un principio elaborar una reforma en profundidad de dicha Ley,  con una gran repercusión. No obstante, el Ministerio de Justicia es partidario de transformar 8 o 10 artículos de la  Ley Hipotecaria, para adaptarla a la normativa Europea.
 
La reforma de la citada Ley no carece de conflictos, puesto que, por un lado, tenemos la normativa europea de 2014, y por otro, divergencias de criterios entre los poderes del Estado. 
 
Por un lado, la parte reformista, que ya hemos citado; el Ministerio de Economía, por otro, otra parte del Gobierno que solo quiere reformar unos artículos. Y, por otro, el Ministerio de Justicia, que sólo quiere reformar unos pocos artículos, pues no es proclive a una  reforma precipitada, al albur de la avalancha de reclamaciones judiciales por las cláusulas suelo y las cláusulas abusivas de los contratos bancarios.
 
Entre abril y mayo parece ser que se llevará a cabo la tramitación de dicha reforma.
Las pretensiones de dicha Ley consisten en adaptarse a la normativa europea, no obstante, por ahora, desconocemos el alcance de la misma. Si bien las modificaciones que se introduzcan en dicha Ley deberán de observarse de forma obligatoria por las entidades financieras y recogerse en los contratos bancarios.
 
La Directiva de la Unión Europea pretende avanzar en la consecución de un mercado único de créditos hipotecarios y pretende dotar de mayores garantías al consumidor y, a la vez, ir promoviendo la concesión responsable del crédito por parte de las entidades financieras, con el objetivo final de que disminuyan los embargos y ejecuciones hipotecarias.
 
En aras a cumplir con las condiciones de transparencia e información al consumidor y a protegerlo, se conmina a las entidades financieras a entregar a sus clientes la misma información que figure en la publicidad de sus contratos de crédito, y  a entregar información precontractual detallada y comprensible para el mismo. 
 
Técnicamente será “Una Ficha de Información Normalizada” que deberá de contener más información que la supuesta “Oferta Vinculante” o “Documento de simulación abreviado” que las entidades deberían de haber entregado en la actualidad. La citada “Ficha de Información normalizada” tiene la misión de garantizar que el contrato no se celebre hasta que el consumidor, haya dispuesto del tiempo necesario para comparar ofertas y valorar las consecuencias de su decisión. 
 
También dispondrá, antes de comprometerse formalmente, de una copia del proyecto de contrato, y además se le informará –en el caso de contratar una hipoteca-de las consecuencias que conlleva el incumplimiento del contrato. Parece ser que con estos requisitos, el consumidor tendrá toda la información económica deseada y pleno conocimiento de lo que está suscribiendo y sus consecuencias, antes de suscribir el contrato.
 
Un apunte que parece importante, que recoge la Directiva, el grado de solvencia de los consumidores, se medirá por los ingresos, gastos y capacidad económica del deudor, en lugar del valor del bien inmueble actual o el que pudiera tener en el futuro. Solución proteccionista para el consumidor, puesto que no se tenderá a hinchar el valor del bien inmueble, y en el caso de la caída de los precios, no se encuentre con lo que ha pasado con la “burbuja inmobiliaria”.
 
La normativa europea recoge la prohibición de las “ventas vinculadas” (de hipotecas con otros productos o servicios). El consumidor podrá elegir libremente la compañía de seguros que mejor le convenga de las que haya en el mercado y no se verá obligado a adquirir únicamente los que la propia entidad tenga en su cartera. Los Estados podrán permitir esta práctica sólo cuando la entidad demuestre que esa venta vinculada favorece al consumidor.
 
La Directiva detalla el cálculo de la Tasa Anual Equivalente, en el que se tendrán en cuenta intereses, comisiones, impuestos, costes de posibles intermediarios, seguros, tasación y otros gastos, no contemplando los gastos notariales. 
 
Entendemos que dicha regulación se traducirá en la limitación de las comisiones por cancelación de hipoteca, tanto si es parcial o total del crédito. Dichas comisiones estarán reguladas y limitadas, de forma que no podrá ser superior al coste que efectivamente sufra la entidad bancaria por facilitar la amortización anticipada. No se ha calculado todavía pues la reforma está en fase de anteproyecto aún.
 
Respecto a los contratos multidivisa, también se esperan cambios, puesto que cabrá la posibilidad de convertir una hipoteca en moneda extranjera a la moneda que el cliente elija, a día de hoy puede hacerse, pero con un gasto considerable para el consumidor, pero, debido a que, con la reforma, las comisiones estarán más reguladas y limitadas por Ley, el gasto por dicha conversión se verá reducido considerablemente, constituyendo un ahorro para el consumidor.
 
En la directiva también se contempla “la dación en pago”, obligando a los Estados, a no limitar la libertad de las partes para acordar que la transferencia de la garantía al prestamista baste para reembolsar el préstamo. Se recoge a su vez, que los estados deberán adoptar medidas de protección al consumidor, para el caso que finalizado el procedimiento de ejecución, no se hubiere extinguido la totalidad de la deuda.
 
Todavía está por ver cómo el Estado transpondrá la Directiva Europea a nuestro Ordenamiento Jurídico Interno...

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